LEY DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
PREÁMBULO
El largo
período de vigencia de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
Propiedad Horizontal, ha demostrado la gran utilidad de ésta
en muy diversos ámbitos: en la regulación de las relaciones
entre los copropietarios sometidos a su régimen, en el
fomento de la construcción y en el urbanismo. Tanto la Ley
2/1988, de 23 de febrero, como la Ley 3/1990, de 21 de
junio, significaron un gran avance en el acercamiento de
aquélla a la realidad social. Sin embargo, transcurrido el
tiempo, han surgido nuevas aspiraciones de la sociedad en
materia de regulación de la propiedad horizontal.
Se
considera así hoy en día que la regla de la unanimidad es en
exceso rigurosa, en cuanto obstaculiza la realización de
determinadas actuaciones que son convenientes para la
comunidad de propietarios e incluso, por razones
medioambientales o de otra índole, para el resto de la
colectividad. Se ha considerado así conveniente flexibilizar
el régimen de mayoría para el establecimiento de
determinados servicios (porterías, ascensores, supresión de
barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de
personas con minusvalía, servicios de telecomunicación,
aprovechamiento de la energía solar..., etc.).
Otra de
las grandes demandas de la sociedad es lograr que las
comunidades de propietarios puedan legítimamente cobrar lo
que les adeudan los copropietarios integrantes de las
mismas. Lo que se viene denominando lucha contra la
morosidad se pretende combatir con esta reforma a través de
una pluralidad de medidas dirigidas a tal fin: creación de
un fondo de reserva, publicidad en el instrumento público de
transmisión de las cantidades adeudadas por los
propietarios, afección real del inmueble transmitido al pago
de los gastos generales correspondientes a la anualidad en
la cual tenga lugar la adquisición y al año inmediatamente
anterior, responsabilidad solidaria del transmitente que no
comunique el cambio de titularidad, atribución de carácter
ejecutivo a los acuerdos formalizados en el acta de la Junta
de propietarios, establecimiento de un procedimiento ágil y
eficaz de ejecución judicial para el cobro de las deudas con
la comunidad..., etc.
La
presente Ley lleva a cabo también una regulación actualizada
de la formación de las actas de las juntas, funciones de los
órganos de la comunidad, en particular del Administrador,
que podrá ser cualquier copropietario o persona física con
cualificación profesional suficiente, régimen de
convocatorias, ejercicio del derecho de voto, renuncia al
cargo del Presidente y otras numerosas materias que la
realidad diaria de la vida en comunidad había puesto de
relieve que estaban insuficientemente reguladas.
Con
ello, la Ley de Propiedad Horizontal gana en flexibilidad y
dinamismo, pero también en eficacia, y se acomoda a los
nuevos requerimientos sociales, en el convencimiento de que
seguirá siendo durante las décadas venideras una de las
normas jurídicas de mayor trascendencia para nuestro país.
CAPITULO
I: DISPOSICIONES GENERALES
Artículo
1
La presente Ley tiene por objeto la
regulación de la forma especial de propiedad establecida en
el
artículo 396
del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal.
A
efectos de esta Ley tendrán también la consideración de
locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles
de aprovechamiento independiente por tener salida a un
elemento común de aquél o a la vía pública.
Artículo
2
Esta Ley
será de aplicación:
a) A las comunidades de propietarios
constituidas con arreglo a lo dispuesto en el
artículo 5.
b) A las comunidades que reúnan los
requisitos establecidos en el
artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título
constitutivo de la propiedad horizontal.
Estas
comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones
de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la
propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así
como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de
los comuneros.
c) A los
complejos inmobiliarios privados,
en los términos establecidos en esta Ley.
CAPITULO
II: DEL REGIMEN DE LA PROPIEDAD POR PISOS
Artículo
3
En el régimen de propiedad establecido
en el
artículo trescientos noventa y seis
del Código civil
corresponde al dueño de cada piso o local:
a) El
derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio
suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento
independiente, con los elementos arquitectónicos e
instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén
comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente
al propietario, así como el de los anejos que expresamente
hayan sido señalados en el título, aunque se hallen fuera
del espacio delimitado.
b) La
copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los
restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
A cada
piso o local se atribuirá una cuota de participación con
relación al total del valor del inmueble y referida a
centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para
determinar la participación en las cargas y beneficios por
razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso
o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá
variarse por acuerdo unánime.
Cada
propietario puede libremente disponer de su derecho, sin
poder separar los elementos que lo integran y sin que la
transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas
de este régimen de propiedad.
Artículo
4
La
acción de división no procederá para hacer cesar la
situación que regula esta Ley. Sólo podrá ejercitarse por
cada propietario proindiviso sobre un piso o local
determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la
proindivisión no haya sido establecida de intento para el
servicio o utilidad común de todos los propietarios.
Artículo
5
El
título constitutivo de la propiedad por pisos o locales
describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de
aquellos al que se asignara número correlativo. La
descripción del inmueble habrá de expresar las
circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los
servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de
cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta
en la que se hallare y los anejos, tales como garaje,
buhardilla o sótano.
En el
mismo título se fijará la cuota de participación que
corresponde a cada piso o local, determinada por el
propietario único del edificio al iniciar su venta por
pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por
laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como
base la superficie útil de cada piso o local en relación con
el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior,
su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a
efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El
título podrá contener, además, reglas de constitución y
ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la
Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes
pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos,
administración y gobierno, seguros, conservación y
reparaciones, formando un estatuto privativo que no
perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro
de la Propiedad.
En
cualquier modificación del título, y a salvo lo que se
dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos
requisitos que para la constitución.
Artículo
6
Para
regular los detalles de la convivencia y la adecuada
utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de
los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el
conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen
interior que obligarán también a todo titular mientras no
sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos
sobre la administración.
Artículo
7
1. El
propietario de cada piso o local podrá modificar los
elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de
aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del
edificio, su estructura general, su configuración o estado
exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario,
debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien
represente a la comunidad.
En el
resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si
advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá
comunicarlo sin dilación al Administrador.
2. Al
propietario y al ocupante del piso o local no les está
permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble
actividades prohibidas en los estatutos, que resulten
dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones
generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas.
El
Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de
cualesquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a
quien realice las actividades prohibidas por este apartado
la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de
iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el
infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa
autorización de la Junta de propietarios, debidamente
convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de
cesación que, en lo no previsto expresamente por este
artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del
requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación
del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el Juez
podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de
la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en
delito de desobediencia. Podrá adoptar, asimismo, cuantas
medidas cautelares fueran precisas para asegurar la
efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de
dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el
ocupante de la vivienda o local.
Si la
sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, además de la
cesación definitiva de la actividad prohibida y la
indemnización de daños y perjuicios que proceda, la
privación del derecho al uso de la vivienda o local por
tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de
la infracción y de los perjuicios ocasionados a la
comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la
sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos
sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su
inmediato lanzamiento.
Artículo
8
Los
pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división
material, para formar otros más reducidos e independientes,
y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo
edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte.
En tales casos se requerirá, además
del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación
de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de
las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados
con sujeción a lo dispuesto en el
artículo quinto,
sin alteración de las cuotas de los restantes.
Artículo
9
1. Son
obligaciones de cada propietario:
a)
Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás
elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de
cualesquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su
piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y
evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
b)
Mantener en buen estado de conservación su propio piso o
local e instalaciones privativas, en términos que no
perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios,
resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de
las personas por quienes deba responder.
c) Consentir en su vivienda o local
las reparaciones que exija el servicio del inmueble y
permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas
para la creación de servicios comunes de interés general
acordados conforme a lo establecido en el
artículo 17,
teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños
y perjuicios ocasionados.
d)
Permitir la entrada en su piso o local a los efectos
prevenidos en los tres apartados anteriores.
e)
Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada
en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos
generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus
servicios, cargas y responsabilidades que no sean
susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad
derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de
los gastos generales correspondientes a las cuotas
imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al
año natural inmediatamente anterior tienen la condición de
preferentes a efectos del
artículo 1.923
del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los
enumerados en los apartados 3. o , 4. o y 5. o de dicho
precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a
favor de los créditos salariales en el Estatuto de los
Trabajadores.
El
adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad
horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la
Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las
cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el
sostenimiento de los gastos generales por los anteriores
titulares hasta el límite de los que resulten imputables a
la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la
adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El
piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de
esta obligación.
En el
instrumento público mediante el que se transmita, por
cualquier título, la vivienda o local el transmitente deberá
declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos
generales de la comunidad de propietarios o expresar los que
adeude. El transmitente deberá aportar en este momento
certificación sobre el estado de deudas con la comunidad
coincidente con su declaración, sin la cual no podrá
autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que
fuese expresamente exonerado de esta obligación por el
adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo
de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza
las funciones de Secretario, con el visto bueno del
Presidente, quienes responderán, en caso de culpa o
negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la
misma y de los perjuicios causados por el retraso en su
emisión.
f)
Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de
participación, a la dotación del fondo de reserva que
existirá en la comunidad de propietarios para atender las
obras de conservación y reparación de la finca.
El fondo
de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos
a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún
caso podrá ser inferior al 5 por 100 de su último
presupuesto ordinario.
Con
cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un
contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca
o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del
inmueble y sus instalaciones generales.
g)
Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en
sus relaciones con los demás titulares y responder ante
éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.
h)
Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la
comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia
de su recepción, el domicilio en España a efectos de
citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con
la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por
domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local
perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos
jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si
intentada una citación o notificación al propietario fuese
imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo
anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de
la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de
la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado
al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos
por los que se procede a esta forma de notificación, firmada
por quien ejerza las funciones de Secretario de la
comunidad, con el visto bueno del Presidente. La
notificación practicada de esta forma producirá plenos
efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
i)
Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la
comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia
de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o
local.
Quien
incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las
deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la
transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin
perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no
será de aplicación cuando cualesquiera de los órganos de
gobierno establecidos en el
artículo 13
haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la
vivienda o local por cualquier otro medio o por actos
concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha
transmisión resulte notoria.
2. Para la aplicación de las reglas
del apartado anterior se reputarán generales los gastos que
no sean imputables a uno o a varios pisos o locales, sin que
la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de
las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo
establecido en el
artículo 11.2
de esta Ley.
Artículo
10
1. Será
obligación de la comunidad la realización de las obras
necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del
inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas
condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad,
accesibilidad y seguridad.
2.
Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios en
cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios
altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o
mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las
obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso
adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para
la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que
favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe
total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos
comunes.
3. Los
propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la
ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad
competente responderán individualmente de las sanciones que
puedan imponerse en vía administrativa.
4. En
caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a
realizar resolverá lo procedente la junta de propietarios.
También podrán los interesados solicitar arbitraje o
dictamen técnico en los términos establecidos en la ley.
5. Al pago de los gastos derivados de
la realización de las obras de conservación y accesibilidad
a que se refiere el presente artículo estará afecto el piso
o local en los mismos términos y condiciones que los
establecidos en el
artículo 9
para los gastos generales.
Artículo
11
1.
Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones,
servicios o mejoras no requeridos para la adecuada
conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del
inmueble, según su naturaleza y características.
2.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar
innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior y
cuya cuota de instalación exceda del importe de tres
mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no
resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el
caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Si el
disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las
ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los
gastos de realización y mantenimiento, debidamente
actualizados mediante la aplicación del correspondiente
interés legal.
3.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización
de obras de accesibilidad, la comunidad quedara obligada al
pago de los gastos aun cuando su importe exceda de tres
mensualidades ordinarias de gastos comunes.
4. Las
innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio
para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo
caso, el consentimiento expreso de éste.
5. Las
derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar
en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el
momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago
de dichas mejoras.
Artículo
12
La
construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración
de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas
comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al
régimen establecido para las modificaciones del mismo. El
acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la
modificación, las alteraciones que origine en la descripción
de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas
y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos.
Artículo
13
1. Los
órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
a) La
Junta de propietarios.
b) El
Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes.
c) El
Secretario.
d) El
Administrador.
En los
estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de
propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno
de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno
de las funciones y responsabilidades frente a terceros que
esta Ley atribuye a los anteriores.
2. El Presidente será nombrado, entre
los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente,
mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será
obligatorio, si bien el propietario designado podrá
solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su
acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para
ello. El Juez, a través del procedimiento establecido en el
artículo
17.3 resolverá de plano lo
procedente, designando en la misma resolución al propietario
que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el
cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el
plazo que se determine en la resolución judicial.
Igualmente podrá acudirse al Juez cuando, por cualquier
causa, fuese imposible para la Junta designar Presidente de
la comunidad.
3. El
Presidente ostentará legalmente la representación de la
comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que
la afecten.
4. La
existencia de Vicepresidentes será facultativa. Su
nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el
establecido para la designación del Presidente.
Corresponde al Vicepresidente, o a los Vicepresidentes por
su orden, sustituir al Presidente en los casos de ausencia,
vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el
ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la
Junta de propietarios.
5. Las
funciones del Secretario y del Administrador serán ejercidas
por el Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos,
o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario,
dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la
presidencia.
6. Los
cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en
una misma persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo
de Administrador y, en su caso, el de Secretario-
Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario,
así como por personas físicas con cualificación profesional
suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas
funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras
personas jurídicas en los términos establecidos en el
ordenamiento jurídico.
7. Salvo
que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el
nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo
de un año.
Los
designados podrán ser removidos de su cargo antes de la
expiración del mandato por acuerdo de la Junta de
propietarios, convocada en sesión extraordinaria.
8. Cuando el número de propietarios de
viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro
podrán acogerse al régimen de administración del
artículo 398
del Código Civil, si expresamente lo establecen los
estatutos.»
Artículo
14
Corresponde a la Junta de propietarios:
a)
Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos
mencionados en el artículo anterior y resolver las
reclamaciones que los titulares de los pisos o locales
formulen contra la actuación de aquéllos.
b)
Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las
cuentas correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la
ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean
ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas
urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad con
lo dispuesto en el
artículo 20.c.
d)
Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de
régimen interior.
e)
Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general
para la comunidad, acordando las medidas necesarias o
convenientes para el mejor servicio común.
Artículo
15
1. La
asistencia a la Junta de propietarios será personal o por
representación legal o voluntaria, bastando para acreditar
ésta un escrito firmado por el propietario.
Si algún
piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes
propietarios éstos nombrarán un representante para asistir y
votar en las juntas.
Si la vivienda o local se hallare en
usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo
propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se
entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser
expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que
se refiere la regla primera del
artículo 17
o de obras extraordinarias y de mejora.
2. Los
propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se
encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas
vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado
judicialmente las mismas o procedido a la consignación
judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar
en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El
acta de la Junta reflejará los propietarios privados del
derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la
comunidad no será computada a efectos de alcanzar las
mayorías exigidas en esta Ley.
Artículo
16
1. La
Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al
año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás
ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo
pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de
éstos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas
de participación.
2. La convocatoria de las juntas la
hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la
reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar,
día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en
segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la
forma establecida en el
artículo 9.
La convocatoria contendrá una relación de los propietarios
que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas
a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de
voto si se dan los supuestos previstos en el
artículo 15.2.
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de
propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de
interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en
el que especifique claramente los asuntos que pide sean
tratados, al Presidente, el cual los incluirá en el orden
del día de la siguiente Junta que se celebre.
Si a la
reunión de la Junta no concurriesen, en primera
convocatoria, la mayoría de los propietarios que
representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de
participación, se procederá a una segunda convocatoria de la
misma, esta vez sin sujeción a quórum.
La Junta
se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora
indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el
mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la
anterior. En su defecto será nuevamente convocada, conforme
a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de
los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada,
cursándose en este caso las citaciones con una antelación
mínima de tres días.
3. La
citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando
menos, con seis días de antelación, y para las
extraordinarias, con la que sea posible para que pueda
llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta
podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del
Presidente, siempre que concurran la totalidad de los
propietarios y así lo decidan.
Artículo
17
Los
acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las
siguientes normas:
1ª La
unanimidad sólo será exigible para la validez de los
acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las
reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad
horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El
establecimiento o supresión de los servicios de ascensor,
portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes
de interés general, incluso cuando supongan la modificación
del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el
voto favorable de las tres quintas partes del total de los
propietarios que, a su vez, representen las tres quintas
partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de
elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en
el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las
tres quintas partes del total de los propietarios que, a su
vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de
participación, así como el consentimiento del propietario
directamente afectado, si lo hubiere.
Sin perjuicio de lo dispuesto en los
artículos
10 y
11
de esta ley, la realización de obras o el establecimiento de
nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la
supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el
acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso
cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o
de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría
de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de
las cuotas de participación.
A los efectos establecidos en los
párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos
favorables los de aquellos propietarios ausentes de la
Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del
acuerdo adoptado por los presentes, conforme al
procedimiento establecido en el
artículo 9,
no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien
ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el
plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita
tener constancia de la recepción.
Los
acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en
esta norma obligan a todos los propietarios.
2ª. La instalación de las
infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de
telecomunicación regulados en el
Real Decreto-ley 1/1998,
de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, así
como la instalación de sistemas, comunes o privativos, de
aprovechamiento de la energía solar, o bien de las
infraestructuras necesarias para acceder a nuevos
suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a
petición de cualquier propietario, por un tercio de los
integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un
tercio de las cuotas de participación.
La
comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o
adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los
derivados de su conservación y mantenimiento posterior,
sobre aquellos propietarios que no hubieren votado
expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante,
si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios
de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y
ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las
adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá
autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera
correspondido, debidamente actualizado, aplicando el
correspondiente interés legal.
Sin
perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los
gastos de conservación y mantenimiento, la nueva
infraestructura instalada tendrá la consideración, a los
efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
3ª. Para
la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la
mayoría del total de los propietarios que, a su vez,
representen la mayoría de las cuotas de participación.
En
segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados
por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta
represente, a su vez, más de la mitad del valor de las
cuotas de los presentes.
Cuando
la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos
establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a
instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha
de la segunda junta, y oyendo en comparecencia los
contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo
que proceda dentro de veinte días, contados desde la
petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
Artículo
18
1. Los
acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante
los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la
legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a)
Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la
comunidad de propietarios.
b)
Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la
propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c)
Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario
que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan
adoptado con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la
impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen
salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier
causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su
derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el
propietario deberá estar al corriente en el pago de la
totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder
previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta
regla no será de aplicación para la impugnación de los
acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o
alteración de las cuotas de participación a que se refiere
el
artículo 9 entre los
propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses
de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo
que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos,
en cuyo caso la acción caducará al año. Para los
propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de
la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento
establecido en el
artículo 9.
4. La
impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su
ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter
cautelar, a solicitud del demandante oída la comunidad de
propietarios.
Artículo
19
1. Los
acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un
libro de actas diligenciado por el Registrador de la
Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.
2. El
acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá
expresar, al menos, las siguientes circunstancias:
a) La
fecha y el lugar de celebración.
b) El
autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que
la hubiesen promovido.
c) Su
carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su
celebración en primera o segunda convocatoria.
d)
Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos,
así como de los propietarios representados, con indicación,
en todo caso, de sus cuotas de participación.
e) El
orden del día de la reunión.
f) Los
acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello
fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres
de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra
de los mismos, así como de las cuotas de participación que,
respectivamente, representen.
3. El
acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del
Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días
naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán
ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a
los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido
en el
artículo 9.
Serán
subsanables los defectos o errores del acta siempre que la
misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de
celebración, los propietarios asistentes, presentes o
representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de
los votos a favor y en contra, así como las cuotas de
participación que respectivamente, supongan y se encuentre
firmada por el Presidente y el Secretario. Dicha subsanación
deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta
de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.
4. El
Secretario custodiará los libros de actas de la Junta de
propietarios. Asimismo, deberá conservar, durante el plazo
de cinco años, las convocatorias, comunicaciones,
apoderamientos y demás documentos relevantes de las
reuniones.
Artículo
20
Corresponde al Administrador:
a) Velar
por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y
servicios, y hacer a estos efectos las oportunas
advertencias y apercibimientos a los titulares.
b)
Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el
plan de gastos previsibles, proponiendo los medios
necesarios para hacer frente a los mismos.
c)
Atender a la conservación y entretenimiento de la casa,
disponiendo las reparaciones y medidas que resulten
urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o,
en su caso, a los propietarios.
d)
Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y
efectuar los pagos y realizar los cobros que sean
procedentes.
e)
Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar
a disposición de los titulares la documentación de la
comunidad.
f) Todas
las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
Artículo
21
1. Las obligaciones a que se refieren
los apartados e) y f) del
artículo 9
deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local
en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso
contrario, el presidente o el administrador, si así lo
acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo
judicialmente a través del proceso monitorio.
2. La utilización del procedimiento
monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de
la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la
comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de
la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal
acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en
la forma establecida en el
artículo 9.
3. A la
cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el
apartado anterior podrá añadirse la
derivada de los gastos del requerimiento previo de pago,
siempre que conste documentalmente la realización de éste, y
se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos.
4.
Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba
responder solidariamente del pago de la deuda, podrá
dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su
derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se
podrá dirigir la reclamación contra el titular registral,
que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente. En
todos estos casos, la petición inicial podrá formularse
contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos
conjuntamente.
5.
Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso
monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo
de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la
cantidad reclamada, los intereses y las costas. El tribunal
acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad
de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor
podrá enervar el embargo prestando aval bancario por la
cuantía por la que hubiese sido decretado.
6. Cuando en la solicitud inicial del
proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales
de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas
a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo
caso a los límites establecidos en el apartado tercero del
artículo 394 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, los
honorarios y derechos que devenguen ambos por su
intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de
pago como si no compareciere ante el tribunal. En los casos
en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en
materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una
sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán
incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos
del procurador derivados de su intervención, aunque no
hubiera sido preceptiva.
Artículo
22
1. La
comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a
terceros con todos los fondos y créditos a su favor.
Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al
propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra
cada propietario que hubiese sido parte en el
correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en
el importe insatisfecho.
2.
Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si
acredita que se encuentra al corriente en el pago de la
totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el
momento de formularse el requerimiento a que se refiere el
apartado anterior.
Si el
deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo
las costas causadas hasta ese momento en la parte
proporcional que le corresponda.
Artículo
23
El
régimen de propiedad horizontal se extingue:
1. Por
la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se
estimará producida aquélla cuando el coste de la
reconstrucción exceda del cincuenta por ciento del valor de
la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el
exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.
2. Por
conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.
CAPITULO
III: DEL REGIMEN DE LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS
Artículo
24
1. El régimen especial de propiedad
establecido en el
artículo 396
del Código Civil será aplicable a aquellos complejos
inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:
a) Estar
integrados por dos o más edificaciones o parcelas
independientes entre sí cuyo destino principal sea la
vivienda o locales.
b)
Participar los titulares de estos inmuebles, o de las
viviendas o locales en que se encuentren divididos
horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en
una copropiedad indivisible sobre otros elementos
inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
2. Los
complejos inmobiliarios privados a que se refiere el
apartado anterior podrán:
a) Constituirse en una sola comunidad
de propietarios a través de cualesquiera de los
procedimientos establecidos en el párrafo segundo del
artículo 5.
En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta
Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.
b)
Constituirse en una agrupación de comunidades de
propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título
constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por
el propietario único del complejo o por los Presidentes de
todas las comunidades llamadas a integrar aquélla,
previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus
respectivas juntas de propietarios. El título constitutivo
contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su
conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y
servicios comunes. Asimismo, fijará la cuota de
participación de cada una de las comunidades integradas, las
cuales responderán conjuntamente de su obligación de
contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la
comunidad agrupada. El título y los estatutos de la
comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la
Propiedad.
3. La
agrupación de comunidades a que se refiere el apartado
anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación
jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por
las disposiciones de esta Ley, con las siguientes
especialidades:
a) La
Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en
contrario, por los Presidentes de las comunidades integradas
en la agrupación, los cuales ostentarán la representación
del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
b) La
adopción de acuerdos para los que la Ley requiera mayorías
cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de
la mayoría de que se trate en cada una de las juntas de
propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
c) Salvo acuerdo en contrario de la
Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto
en el
artículo 9 de esta Ley
sobre el fondo de reserva.
La
competencia de los órganos de gobierno de la comunidad
agrupada únicamente se extiende a los elementos
inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes.
Sus acuerdos no podrán menoscabar en ningún caso las
facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las
comunidades de propietarios integradas en la agrupación de
comunidades.
4. A los
complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de
las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán
aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que
establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones
de esta Ley con las mismas especialidades señaladas en el
apartado anterior.»
DISPOSICION ADICIONAL PRIMERA
1. Sin perjuicio de las disposiciones
que en uso de sus competencias adopten las Comunidades
Autónomas, la constitución del fondo de reserva regulado en
el
artículo 9.1.f se ajustará
a las siguientes reglas:
a) El
fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la
Junta de propietarios el presupuesto ordinario de la
comunidad correspondiente al ejercicio anual inmediatamente
posterior a la entrada en vigor de la presente disposición.
Las
nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de
reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario.
b) En el
momento de su constitución el fondo estará dotado con una
cantidad no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto
ordinario de la comunidad. A tal efecto, los propietarios
deberán efectuar previamente las aportaciones necesarias en
función de su respectiva cuota de participación.
c) Al aprobarse el presupuesto
ordinario correspondiente al ejercicio anual inmediatamente
posterior a aquel en que se constituya el fondo de reserva,
la dotación del mismo deberá alcanzar la cuantía mínima
establecida en el
artículo 9.
2. La
dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en
ningún momento del ejercicio presupuestario, al mínimo legal
establecido.
Las
cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio
presupuestario para atender los gastos de conservación y
reparación de la finca permitidos por la presente Ley se
computarán como parte integrante del mismo a efectos del
cálculo de su cuantía mínima.
Al
inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán
las aportaciones necesarias para cubrir las cantidades
detraídas del fondo de reserva conforme a lo señalado en el
párrafo anterior.»
DISPOSICION ADICIONAL SEGUNDA
Modificación del Artículo 396 del Código Civil
1. El
artículo 396 del Código Civil quedará redactado en los
siguientes términos:
«Los
diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de
ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por
tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía
pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará
inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos
comunes del edificio, que son todos los necesarios para su
adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo,
cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre
ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las
fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas,
balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración,
los elementos de cierre que las conforman y sus
revestimientos exteriores; el portal, las escaleras,
porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y
los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores,
telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes,
incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores
y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el
desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad,
incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua
caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado,
ventilación o evacuación de humos; las de detección y
prevención de incendios; las de portero electrónico y otras
de seguridad del edificio, así como las de antenas
colectivas y demás instalaciones para los servicios
audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la
entrada al espacio privativo; las servidumbres y
cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por
su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las
partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de
división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas
juntamente con la parte determinada privativa de la que son
anejo inseparable.
En caso
de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás,
por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de
retracto.
Esta
forma de propiedad se rige por las disposiciones legales
especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad
de los interesados.»
2. Sin
perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, las
modificaciones introducidas en el Código Civil y en la Ley
Hipotecaria por los artículos 1 y 2 de la Ley 49/1960, de 21
de julio, sobre Propiedad Horizontal, permanecen en vigor
con su redacción actual.
DISPOSICION TRANSITORIA UNICA
Las normas contenidas en el
artículo 21
de la Ley sobre Propiedad Horizontal, conforme a la nueva
redacción dada a dicho precepto por la presente Ley, no
serán aplicables a los procesos judiciales ya iniciados de
acuerdo con la legislación anteriormente vigente, los cuales
continuarán tramitándose con arreglo a ésta hasta su
conclusión.
DISPOSICION FINAL UNICA
1.
Quedan derogadas cuantas disposiciones generales se opongan
a lo establecido en la presente Ley. Asimismo, quedan sin
efecto las cláusulas contenidas en los estatutos de las
comunidades de propietarios que resulten contrarias o
incompatibles con esta Ley.
2. Los
estatutos de las comunidades de propietarios se adaptarán,
en el plazo de un año, a lo dispuesto en la presente Ley.
|